Организация ремонтных работ

Стоимость ремонтных работ достаточно высока, так как в них учтены: амортизационные расходы (до 10% стоимости ремонта); плановые накопления (6-8%); устройство временных сооружений (до 5%); коэффициент стесненности (до 5%); функции генподряда (10-15%); накладные расходы (от 10 до 20%). Отсутствие проекта или другой документации по проведению ремонта помещения рассматривается как выполнение дополнительных работ.

 Устройство временных сооружений – это обустройство бытовок, лесов и т.п. Коэффициент стесненности – неудобства, испытываемые строителями при проведении ремонта, когда заказчик проводит частичный (поэтапный) ремонт квартиры и не имеет возможности полностью освободить помещение. А также в тех случаях, когда ремонт проводится на отдельно отведенной площади без использования других помещений.

Единственная работа, которая выполняется строителями безвозмездно (и то не всегда) – это уборка. Поэтому, прежде чем приглашать мастеров, надо подумать, стоит ли переплачивать за ремонт вдвое?

В соответствии с объяснениями менеджеров ремонтных фирм цены на ремонт складываются (без учета стоимости стройматериалов) из следующих величин: зарплаты рабочих (ФЗП); накладных расходов, накоплений, налогов и пр.

Накладные расходы – это коэффициент к ФЗП, который составляет три к одному (3:1). Как это выглядит на практике? Допустим, 5 человек будут работать 2 месяца. Если учесть, что среднемесячный доход специалиста по московскому региону равен 500 у.е., то совокупная зарплата рабочих в нашем примере должна составить (5x2x500) = 5000 у.е. Но... стоит учесть и коэффициент! Поэтому 5000 у.е. надо увеличить втрое, то есть довести до 15000 у.е.

Заказчик, конечно, вправе узнать, что за коэффициент, который вынуждает выдавать рабочим тройную зарплату? На это есть объяснение: «Если нет коэффициента 3, то это означает, что нет затратной части на обслуживание фирмы, следовательно, никто не будет заниматься ремонтом должным образом и осуществлять контроль за ходом работ силами квалифицированных специалистов».

Ремонт через строительную фирму. Московские фирмы дают гарантию на ремонт сроком от года до трех лет. При этом нет никаких гарантий, что по окончании ремонта эту фирму можно будет найти. Поэтому  нужно выбирать компанию с определенной репутацией и серьезным опытом работы на рынке строительных услуг. На что обратить внимание? Для строительных организаций первая лицензия выдается строго на год. Хорошо зарекомендовавшим себя известным компаниям она выдается на 3 года. Понятно, что фирма с годичным документом, не может иметь 10-летний стаж на рынке строительных услуг.

Надо ли заключать с ремонтниками договор? Непременно. Это поможет заранее определить права и обязанности сторон и избежать возможные конфликты и разногласия. Договор поможет обезопасить от всех этих бед.

Самостоятельный наем рабочих. На данный момент выбор рабочих рук в России огромен. Можно найти и специалистов высочайшего класса, которые потребуют 2000 у.е. в месяц, и гостей из ближнего и дальнего зарубежья, услуги который обойдуться в  и 150 руб. в день. Но брать работника на твердый оклад не стоит. Это влияет на производительность труда, и при фиксированной оплате она минимальна. Нанимать специалиста нужно такого, который бы получал с выработки.

Сколь велика разница в цене рабочих рук, столь же неравнозначно и качество результата. Есть, однако, компромисс, можно выбрать одного грамотного «универсала» на зарплату 1000-1200 у.е. и несколько подсобных рабочих с зарплатой от 500 до 600 у.е. Нанимать менее оплачиваемых работников  рискованно, так как подобный контингент зачастую оказывается некомпитентным в вопросе применения тех или иных строительных материалов. Можно немного сэкономить (до 15-20%), взяв рабочих на продолжительный срок (на 3-5 месяцев). Но это удастся в том случае, если характер поручаемых им работ окажется однотипным.

Набирая бригаду, необходимо четко представлять, какую именно работу им планируется поручить. Не существует полностью универсальных специалистов, да и некоторые виды работ требуют высокой квалификации работника. Поэтому надо быть готовым к смене подрядчиков на отдельных этапах ремонта.

Некоторые виды работ запрещено выполнять не специалистам, не имеющим официальных сертификатов на производство работ.  Это вызвано абсолютной необходимостью. Например, профессиональный каменщик, при необходимости, сможет оштукатурить стену, но если он начнет прокладывать электропроводку, то может по неосторожности перерезать штроборезом магистраль отопления или, неправильно соединив кабели, создать надежные предпосылки для будущего пожара.

Начав работы, необходимо тщательно следить за своевременной поставкой материалов. Иначе на простои уйдет вся запланированная экономия от разницы в ценах, например, между штучным паркетом и ламинатом, импортной сантехникой и отечественной и т.д.

Составление дизайн-проекта. Высококлассный ремонт начинается с дизайн-проекта, в котором, кстати, имеется не только эскизная часть. Дизайн-проект – это прежде всего чертежи плюс подбор материалов, комплектация мебелью, схемы электрики, водоснабжения, системы вентиляции, кондиционирования и т.п. Дизайн-проект удобен всем. Заказчик с самого начала видит, как будет выглядеть его квартира. Ремонтная фирма знает, в каком направлении действовать (ведь если клиент что-то додумывает в процессе ремонта, невозможно будет планировать график работ). Элитная отделка диктует идеальную геометрию стен: безупречно прямые углы, ровные стены (не только визуально, но и фактически) и стяжку. Эти подготовительные работы – одни из самых сложных и дорогостоящих.

При эксклюзивном ремонте часто осуществляют перепланировку квартиры: например, расширяют площадь кухни, делают кухню-столовую за счет прилегающей комнаты. Если позволяет пространство, увеличивают санузел.

Гораздо удобнее квартиры со свободной планировкой, т.е. вообще без перегородок. Как правило, они встречаются в элитных новостройках. Очень популярны сейчас перетекающие помещения: холл-гостиная, кухня-столовая. Интересны квартиры-студии, где между обеденной зоной, спальней, кабинетом, зоной домашнего кинотеатра нет ни одной перегородки. Разграничение зон идет за счет отделки пола и потолка. Например, перехода плитки в паркет и снова в плитку. Иногда «играют» уровнем пола, делая на кухне небольшой подиум. Или, например, в рабочих зонах (кухня, прихожая) уровень потолка намеренно ниже, чем в комнатах. В гостиной потолок более высокий, что создает ощущение объема и зрительно разделяет пространство без участия стен. Границу между помещениями можно также подчеркнуть светом.

Кроме того, сейчас наблюдается уход от прямоугольных, квадратных площадей в пользу скругленных.

Что касается собственно отделочных материалов, то пик популярности сейчас переживает гипсокартон – очень пластичный материал, принимающий практически любую форму, и простой в монтаже. Из него изготавливают многоуровневые потолки с перепадами, подсветкой, колонны, декоративные элементы, круглые стены, ниши.

В коридоре, прихожей, кухне, санузле, как правило, кладут плитку. Паркет предназначен для комнат, поскольку это более мягкий, уязвимый материал. Плитка же создает ощущение прохлады, поэтому под нее принято делать «теплый пол». Сейчас модно заказывать полы из натурального камня (мрамор, гранит), хотя вряд ли это целесообразно с учетом российского климата. Кроме того, такой пол нуждается в подогреве.

Выбор отделочных материалов огромен. Поэтому лучше проконсультироваться со специалистами. Однако услуги дизайнера весьма дороги. Обойдуться они в среднем около 40 у.е./м². Компьютерный дизайн стоит дешевле – около 15 у.е./м². Лучше просмотреть подшивку журналов по дизайну квартир и интерьеров и подключить собственное воображение.

Если хочется, чтобы квартира напоминала дорогую, изысканно украшенную шкатулку, но не позволяют финансовые возможности можно попробовать иначе расставить акценты в оформлении квартиры. Например, фрагментарно использовать дорогие материалы в отделке помещений, наиболее важных с точки зрения владельца. Можно поклеить шикарные шелкографические обои не во всей квартире, а только в спальне. При желании иметь  стильную ванную комнату, можно вложить большую часть запланированных на ремонт денег на приобретение дорогой фирменной сантехники, плитки и стильных зеркал, ограничившись в остальных помещениях отделкой поскромнее. Любители кухонных посиделок не пожалеют сил и средств, сделав на кухне «теплый» пол и облицовав стены натуральным деревом. Шик наиболее популярных мест способен полностью затмить скромность прочих помещений квартиры.

О чем предупреждают юристы. Не стоит думать, что ремонт будут делать высокопрофессиональные мастера. Квартирный ремонт, как правило, выполняют небольшие частные фирмы. Чаще всего они привлекают к работам наемных рабочих из числа приезжих иногородних строителей. Своих специалистов в любой организации буквально единицы. Поэтому шанс, что для ремонта будут привлечены профессиональные кадры, невелик.

А значит, чтобы быть уверенным в качестве ремонта , нужно придерживаться определенного порядка взаимоотношений со строителями и оформления документов. Этот алгоритм достаточно прост и состоит из следующих этапов: договор – смета – оценка выполненных работ специалистом – акт приемки-передачи – окончательная оплата. При этом любое нарушение этого порядка грозит обернуться неприятными последствиями. Рассмотрим каждый из этапов.

Договор – это основа всех взаимоотношений подрядчика и заказчика. В дальнейшем возможность защиты прав потребителя во многом зависит от того, как составлен договор. Рекомендуется при заключении договора на выполнение работ (оказание услуг) указывать в нем перечень объема и стоимости работ, а также количества используемых материалов, порядок оплаты, сроки начала и окончания работ. К договору составляется смета. Она может быть приблизительная или твердая. При твердой смете исполнитель может потребовать увеличения финансирования только в том случае, если существенно возросли расценки на приобретаемые материалы, чего нельзя было предусмотреть при заключении договора. Особое внимание необходимо обратить на ответственность сторон.

После окончания ремонта перед подписанием акта приемки-передачи рекомендуется осмотреть жилище со специалистом, получив его профессиональное экспертное заключение по качеству строительных и отделочных работ. Хотя обратиться к специалисту лучше еще до начала ремонта с целью определить, как лучше и экономичней ремонтировать квартиру. Все, что отметил эксперт, заносится в акт приемки-передачи без стеснения. Фирма обязана устранить все дефекты и недоделки.

Наконец, оплата. Не следует оплачивать всю стоимость работ заранее. Обычно фирмы берут аванс в размере 25-50% от общей стоимости по договору. Хотя в пункте 6 Правил бытового обслуживания населения, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1025 от 15.08.97 г., указано, что потребитель вправе производить оплату после окончательной сдачи производителем работы (услуги). И лишь с согласия потребителя работа (услуга) может быть оплачена при заключении договора полностью или путем выдачи аванса.

Излишне говорить, что заключать договор нужно только с официально зарегистрированной организацией. Если фирма отклоняется от подписания договора с учетом пожеланий клиента, можно смело отказываться от услуг такого подрядчика. Перед тем как подписывать документ лучше проконсультироваться с юристом. Важно помнить, что лучше заплатить экспертам, юристам и, получив квалифицированные советы, быть готовым к любым поворотам, чем остаться один на один с матерыми вымогателями.

Контроль за ходом работ. Чтобы окончательные результаты ремонта не разочаровали, нужно контролировать ход работ отдельно по каждому из ее этапов.

1. Для соблюдения сроков ремонта желательно составить график производства работ или их перечень с указанием времени выполнения отдельных операций и придерживаться достигнутой договоренности с исполнителем. В случае отступления от контракта на промежуточном этапе можно требовать у исполнителя объяснения причин и разъяснений, как он намерен наверстать упущенное. И при этом быть готовым отодвинуть сроки окончания работ на соответствующее время. Если период их сдачи принципиально важен, при первом же отставании от графика лучше нанять дополнительного подрядчика. Разумеется, без увеличения общей суммы сметы.

2. Даже при незнании тонкостей строительных операций нужно следить за правильностью использования и хранения материалов: чтобы не портились, не выбрасывались в отходы. Все плоскости, линии, углы должны быть прямыми – параллельными и перпендикулярными. Лакокрасочные составы наносятся тонкими ровными слоями с промежуточным высыханием.

3. Необходимо соблюдать дисциплину труда. Следить, чтобы численность работников не была меньше предварительно оговоренной. Они обязаны приходить и уходить в определенные часы. В рабочее время подрядчики не должны заниматься посторонними делами.

4. Качество предоставляемых материалов должно быть высокого уровня. Между прочим, именно тот ремонтник, которому приходится работать непосредственно с материалами, даст им самую объективную оценку; поэтому говорить надо непосредственно с исполнителями.

Как вести окончательные взаиморасчеты

Прием выполненных работ надо обязательно разбить на этапы, которые должны быть привязаны к срокам и видам выполненных работ. Они предварительно согласовываются в общей или детальной форме, потому что это будет привязано к авансовому платежу, а расчетная часть является ключевой между заказчиком и исполнителем.

Лучше всего, вести взаиморасчеты с теми подрядчиками, которые согласны начать работы за свой счет. Первый аванс (при коротких сроках ведения работ) не должен превышать стоимости материала.

Дальнейший расчет с исполнителем должен производиться с задержкой на объем выполненных работ не менее 30% от выполнения. Это необходимо для страховки заказчика, так как в случае разрыва отношений с исполнителем новые рабочие, если согласятся доделать чужую работу, обязательно затребуют намного больше оставшихся средств на завершение ремонта.

Окончательный расчет лучше произвести через пару дней после приема работ, для того чтобы оценить сделанное и указать на скрытые дефекты. Если таковые, конечно, обнаружатся, поскольку прятать свои огрехи строители умеют.