Организационные аспекты переоборудования (перепланировки) помещений

Если в процессе ремонта планируется провести переоборудование жилого помещения или его перепланировку, необходимо согласовать новый план в Межведомственной комиссии (МВК). Есть фирмы специализирующиеся на оказании услуг заказчику по сбору и согласованию необходимой документации. Стоимость подобных услуг обойдется заказчику в сумму от 1600 у.е. до 2500 у.е. Указанную сумму можно сэкономить, если оформление документов осуществлять без посредников (лично).

Для согласования перепланировки требуются следующие документы: копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру (ксерокопия, заверенная нотариусом); выписка из домовой книги; копия финансово-лицевого счета; план БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Предварительно согласовываются в МВК следующие работы: перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; перемещение и разборка жилых перегородок, а также дверных проемов.

По некоторым вопросам в МВК даже не стоит обращаться. Запрещается производить переоборудование и перепланировки, если это влечет нарушение: несущих конструкций здания, противопожарных устройств, сохранности и внешнего вида фасадов. Сюда относятся переделки, которые затрудняют доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам и ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. А также если в результате реконструкции образуется комната без естественного освещения, приборов отопления или увеличиваются подсобные площади квартир за счет жилой. При отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Если строение предназначено к сносу в ближайшие 3 года и включено в соответствующие решения и распоряжения. Если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания и если санузел переносится на место, под которым находится жилая квартира.

Что можно и чего нельзя делать при переустройстве помещений. Объединение туалета одновременно с ванной и коридором возможно, но, поскольку при этом преграждается вход в кухню, нужен проем. Приемлемые его размеры определяются только после изучения конструкции дома: важно учесть серию постройки. В этом случае можно обратиться к архитектору, разработавшему индивидуальный проект и хорошо знающему особенности его конструктивного решения. Как правило, на трех последних этажах ширина проемов может быть максимальной. И наоборот, чем ниже расположен этаж, тем она ближе к стандарту. Это объясняется тем, что внизу нагрузка на несущие стены здания увеличивается. В любом случае необходимо обратиться за консультацией к специалисту.

Если принято решение увеличить жилые комнаты за счет площади балкона, нужно помнить, что при демонтаже оконного проема категорически запрещается переносить батареи отопления. Иначе продление трубы снизит температуру радиаторов на 2-3 градуса, от этого пострадают соседи, проживающие на верхних и нижних этажах. Единственный допустимый выход – повернуть стояк на месте, а радиатор поставить к другой стене.

Увеличение площади коридора за счет жилой комнаты допустимо. Однако при этом не стоит забывать, что в соответствии с законом жилое помещение должно быть площадью не менее 9 м², а шириной не менее 2,25 м.

Перенос санузла допустим только после официального разрешения. Если раньше согласовывали только снос и перенос стен, то теперь Бюро технической инвентаризации рассматривает любые случаи вплоть до перемещения унитаза или раковины.

Полный снос несущих стен запрещен, однако частичный в отдельных случаях допускается, это зависит от этажа. Если квартира расположена на последних этажах, то проблем будет меньше.

Сложнее обстоит дело с перестановкой стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения. Проведение таких работ за-прещено и согласованию не подлежит. Трубопроводы этих систем из-за большого количества аварий считаются зоной риска. Любой их демонтаж ведет к значительному ослаблению всей системы.

Остекление балконов и лоджий, а также демонтаж вытяжки, вентиляционной шахты и оконных блоков запрещены главным архитектурным управлением города Москвы.

Согласно закону «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» нарушение гражданами, юридическими и должностными лицами порядка оформления и проведения переустройства помещений жилого здания является основанием для отмены дотаций и компенсаций (субсидий) по оплате жилищных и коммунальных услуг, назначаемых из городского бюджета. Если по истечении двух месяцев нарушения не устранены, районные управы могут обратиться в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности, или о расторжении договоров найма и аренды жилых помещений. Кроме того, соседи, чьи интересы и права нарушены, также могут обратиться с иском в судебные инстанции.

При самовольной перепланировке для нарушителей предусмотрены штрафные санкции. А это значит, что в дальнейшем невозможно будет продать или обменять квартиру без предоставления разрешения на перепланировку. Поэтому необходимо все делать грамотно и своевременно.

Законодательная база. Ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями предусматривается тремя основными нормативными актами: «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными Госстроем РФ; Законом города Москвы «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» и Кодексом об административных правонарушениях.

Правила Госстроя. Приняты осенью 2004 года и распространяются на все виды жилищного фонда. Данные правила строго регламентируют любые работы по переоборудованию и перепланировке жилого помещения и обязывают получить на эти действия разрешение. При этом переоборудованием считается, например, замена труб, установка кондиционера, спутниковой антенны, стиральной машины мощнее «Малютки», а также установка электроплиты вместо газовой и многое другое. Перечень содержит массу аналогичных необоснованных требований, не выдерживающих никакой критики. Главное же в том, что Правила противоречат Конституции РФ, и у каждого гражданина есть право обжаловать их полностью или частично в суде. Вероятнее всего, многие этим правом воспользуются, если в их частную жизнь будут вторгаться, например, органы жилинспекции, требуя «привести помещение в прежнее состояние». Особенно это касается индивидуального жилищного фонда, так как в соответствии со статьей 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно.

В отношении штрафных санкций, сотрудники РЭУ, ДЕЗов и т.п. применять подобные меры не имеют права. Налагать наказание уполномочены только должностные лица Государственной жилищной инспекции (ст. 23.55 КоАП РФ). Максимальный размер штрафа за самовольную перепланировку – 2000-2500 рублей. В сравнении с затратами на ремонт – сумма минимальная. Однако в случае применения данной меры вторично этого сделать будет нельзя. А заставить виновника устранить нарушения, то есть восстановить первозданный вид квартиры, практически невозможно, так как исполнительного механизма для этого пока не существует.

Что же касается Закона города Москвы №37 от 29.09.99 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (в Мосгордуме к нему рассматриваются изменения и дополнения), то он предписывает только оформить и зарегистрировать произведенные несанкционированные переустройства. Для этого необходимо обратиться в территориальные органы технической инвентаризации с заявкой о внесении изменений в предусмотренную документацию. Сроки исполнения данных предписаний не ограничены. Предполагаемые изменения и дополнения в этот Закон направлены и на упрощение порядка оформления документов по переустройству. Поэтому в данном вопросе лучше ориентироваться на московское законодательство. Главный принцип этого закона – не заниматься перепланировкой по капитальным стенам, так как это может угрожать разрушением зданию, а людям – гибелью.